香港政府的楼市新政即将“满月”，到底效果如何？

“最新的辣招对楼市的影响主要体现在二手市场成交进一步减少，购买力更加集中在一手楼盘。”12月1日莱坊高级董事和估价及咨询部主管林浩文向21世纪经济报道记者表示。

林浩文续称，由于发展商通常对一手楼盘提供不同的补贴优惠，因此一手住宅有望继续主导市场，“过去一手市场的成交仅占整体市场成交的10%左右，但近年来由于政府不断出台各种措施收紧按揭贷款以及提高税收，导致一手成交占整体楼市成交的比例已逐渐增加至30%，明年有望达到35%。”

为了打击楼市炒卖，香港特区政府于11月初宣布，11月5日起把购买第二个物业的买卖印花税划一调高至成交价15%。新税率适用于所有个人或公司购买住宅物业的交易，但不包括非住宅物业。

新政出台后，刚刚有所复苏的香港楼市成交量再度陷入低迷。截至11月27日，根据香港置业的统计数据显示，香港十大主要蓝筹屋苑（全港主要地区单位数量最多的私人屋苑，其交投量和成交价均具指标性）在周末两日仅录得约4宗成交。

年内成交量或创新低

自2003年起，香港房价创造了连续十二年上涨的“神话”。但自去年下半年以来，一度牛气冲天的香港楼市曾出现明显的转向。市场上甚至有论调认为香港楼市或将重现1997年暴跌70%的场景。然而，自英国脱欧公投以来，香港楼市再度发生逆转，多家外资大行亦陆续“空翻多”。

然而，伴随着楼价上涨，成交量却逐年萎缩。林文浩预测，今年整体的住宅成交将继续下跌至50000宗左右，“这将是1997年以来的新低，明年成交量则有可能继续下探至48000宗左右”。这意味着，香港的年均住宅成交相比2010年的13.6万宗的历史高位，已经大幅下挫超过一半。

“5万宗左右的成交并不是一个健康可持续的水平，这表示香港住宅物业的流转不断放缓，社会不同阶层之间的流动越来越慢，导致更多的市民转向轮候政府资助的公屋、居屋，从而对政府的公共房屋政策造成极大的压力。”林浩文坦言。

这亦是特区政府近年来的楼市调控措施带来的效应。根据本报记者翻查资料显示，自2009年起，香港金融管理局（简称“金管局”）至今已推出七轮收紧物业按揭贷款规定的逆周期措施。

根据香港金管局向香港立法会提供的文件显示，上述七轮逆周期措施虽然持续减少了楼市成交量，但却未能达到降低楼价的政策目标。以去年2月出台的第七轮按揭贷段收紧措施为例，实施以来，单月楼市成交由此前的6000宗左右不断下挫，并于今年2月跌至1807宗的数年新低水平，与2010年8月的14699宗的纪录相比暴跌87.8％。

相比之下，楼价的表现却依然坚挺，整体住宅物业价格指数自2009年以来一路高歌猛进，数轮的逆周期措施均未能阻挡楼价飙涨的脚步。该指数在去年9月达到306.1点的历史新高，相比2009年9月的129.9点增幅达到1.36倍。

以一个售价1500万港元的住宅单位为例，按照目前五成的按揭上限，买家必须拥有每月至少8.6万港元的收入，但香港仅有8%的劳动人口的收入达到这个水平。

对此，12月1日汇丰控股行政总裁欧智华亦坦言：“过去特区政府推出双倍印花税及买家印花税，都令香港楼市成交量大幅下跌，但楼价则未有明显变化。”他预期政府新一轮楼市印花税措施将令楼市成交量下跌，楼价或会略为转弱。但他指，目前本港银行借出的按揭成数仍非常保守。

豪宅继续受内地资金追捧

根据莱坊的统计数据显示，中国内地买家在香港豪宅市场持续活跃。今年前十个月，售价在3000万港元以上的一手豪宅交易中，内地买家占比达到27%，其中交易额排名前30宗的豪宅交易中，内地买家的占比甚至达到47％。

“在印花税新政的影响下，二手豪宅市场成交陷入冰封状态，他们需要缴纳高达30%的印花税，相比之下，一手豪宅通常开发商会提供10%左右的税务补贴，因此成交主要集中在一手市场。”林浩文表示。

根据香港税务局的数据显示，10月录得330宗买家印花税（Buyer'sStampDuty）成交，相比9月的250宗激增约30%，并创下近2年以来的单月新高。这已是连续三个月录得连续上升。以所涉及的税款计算，10月份BSD税款更录得10.2亿港元，较9月份的5.1亿港元大增1倍，创下自2015年1月以来的新高。

事实上，李嘉诚旗下长实地产近日宣布，其与新鸿基地产前主席郭炳湘合作的马头角豪宅君柏项目将直接帮买家代缴15%印花税。该项目单价最低的单位售价达到2824.9万港元，买家所支付的15%新印花费便需424万港元。同时，地产商表示，如果买家毋须发展商代缴任何从价印花税，可获成交金额15%之现金回赠。

同时，由长实发展的红磡维港·星岸，内地买家在上月底连扫两伙（单位），涉及一座高层A、B室，总成交价达到1.15亿港元。其中，A室的成交价为6782万港元，折合单价高达48，168港元／平方英尺，创下红磡住宅成交单价新高。据悉，发展商将为新买家代付10.875%的印花税。

美银美林分析师在近期的报告中表示，按照计算房贷月供占家庭月收入中值的比例，香港的购房负担比目前报58%，而内地北京、上海、深圳这三大一线城市的比例则高达80%-124%。因此，随着香港与内地一线城市房价之间的差距不断缩小，更多的内地投资者出于资产多元化和财富保值的目的，可能会考虑在香港购置物业。

此外，内地发展商们仍然热情高涨，在香港土地市场积极“圈地”。根据莱坊的统计数据，以建筑面积计算，截至今年11月底，由政府推售出的住宅地皮，30%由内地发展商竞得，2013年的相关比例仅为14%。